数字园区行业发展趋势分析
数字园区是数字社会的产物，它基于数字与人工智能技术的应用，深入产业园区的所有业务活动——生产运行、园区管理与运营、职场各类人员的服务等，通过产城融合改变了城市、产业、市场、社会以及家庭的运行理念和方式，成为智慧社会架构的基层组成部分和智慧目标的基础设施，可谓新基建的抓手。
数字园区健康发展取决于我们是否具备科学的理念与方法，能否理清园区相关关系和确保数字平台的可持续。
园区行业发展趋势
一、“新环境”——产业结构红利演进，数字空间异军突起
2020年新型冠状病毒肺炎（COVID-19）疫情演变成为了全球性流行疾病。疫情不仅将世界整体带入了一个“新环境”，也将不同规模的经济单元赋予了新的发展使命。
1）世界经济缓慢复苏，数字经济繁荣发展
“新冠”疫情再度增加了全球经济发展的不确定性和地缘政治关系的复杂性。在各国对全球化市场高度依赖的今天，疫情严重地冲击了供给端和需求端，预测2020年全球经济将萎缩4.9%。在疫情被完全控制之前，各国都需要积极探索如何实现经济发展与抗击疫情共存。在这个过程中，全球经济秩序和格局也正在进行重构。
积极的一面是疫情促进了全球数字经济的繁荣。根据联合国贸发会议发布的《数字经济2019》报告，数字经济增加值约占全球GDP的15.5%；疫情爆发后，满足无接触服务的电子商务、远程医疗、在线教育、线上娱乐以及在线办公等新兴业态迅速繁荣。世界贸易组织（WTO）表示，疫情期间数字经济的发展将从长期改变人们的生产和生活方式。
2）中国创新发展格局，数字空间呼之欲出
面对全球经济的衰退和日趋复杂的地缘政治局势，中国提出了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，为应对疫情后的“新环境”指明方向。
国内大循环的核心是引领国内消费市场扩容提质，同时进一步扩大有效投资。通过进一步释放居民消费潜力，让消费为经济增长做出更大贡献。
有效投资的重要方向是“两新一重”，即加强新型基础设施建设，加强新型城镇化建设和加强交通、水利等重大工程建设。其中，以人工智能、数据中心、物联网、5G等新兴技术基础设施建设为主的“新基建”和以“培育产业、增加就业、让城市更宜业宜居”为目的的新型城镇化建设，将成为国内大循环的重要抓手，且两者相互促进。
“新基建”无疑将为数字经济的加速提供有力支撑，为“产业数字化”和“数字产业化”的进一步升级提供保障。在“新基建”的助推下，数字经济也将为“新型城镇化”发展按下“加速键”，实现“空间数字化”。小到店铺和车间，大到整个城市，将在“数字”的带动下，成为不同规模下“有温度、善感知、智生长”的数字智慧空间。
3）政策导向清晰明确，园区发展负重致远
在上述的“数字智慧空间”中，园区承担着“承上启下”的重要作用。从规模上看，园区是仅次于城市的空间单位，囊括了数字工厂、数字社区、数字商区以及更小的数字空间；从影响来看，园区是城市经济和社会发展的重要推动力量。作为疫后新环境中“空间数字化”的主角，园区将发挥集聚产业效能、推动技术创新、改善城市居民生活、提升企业价值的重要作用。
2020年7月，国务院正式发布《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，对国家级高新技术产业开发区提出了新的发展要求，为园区未来的发展方向定下主基调。
未来国家高新区将优化布局，增强自主创新能力，改善创新创业环境，形成高新技术产业体系，建立高新技术成果产出、转化和产业化机制。
数字空间下的数字化智慧园区将成为发展主流。另一方面，随着“新基建”概念及政策的深入，传统园区将迎来数字化升级的全新机遇。
国家发改委将“新基建”解释为“以新发展理念为引领，以技术创新为驱动、以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系”。
人工智能、物联网、5G等新技术的应用，将大大增加园区对高端企业、创新企业、高素质人才的吸引力，从而提升园区的竞争力。以数字化为基础，打造国际一流数字园区标杆，通过数据的连接和分析，实现园区功能场景及应用的开发和落地，满足多元主体需求。
二、“新特征”——“数字生命体”觉醒，“人治”向“数字”转型
中国最早的园区是改革开放初期以推广经济特区政策为目的而建立起来的经济技术开发区。随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，从产业开发的经济技术开发区，到产业集聚的高新技术开发区，再到转向特殊目的的保税区等，以及最近几年日益发展起来的产城融合，园区可以按照产业、设立目的、运营方式等进行不同的分类，如：科技园区、文旅园区、物流园区和工业园区等。
根据2018年由科技部、国土资源部、住建部、商务部等六部门联合发布的《中国开发区审核公告目录》，中国的园区数量为2,543家，其中国家级开发区552家，省级开发区1,991家。自1984年设立首批国家级经济技术开发区以来，园区成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台，对促进体制改革、改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用。随着政策的演进，自由贸易试验区、国家级新区等新型的园区概念粉墨登场，国内的园区发展也呈现出以下趋势：
1)新形态：生产主体要素重绘，数字“三要素”升级补位
在产业数字化的带动下，园区为了充分满足产业发展需求，逐渐由一般的园区信息化向更高阶的数字化、智慧化园区建设加速转型。在新基建的带动下，园区将进一步被人工智能、云计算、大数据、区块链、物联网和5G等新技术的应用所颠覆。数字经济时代，基于“数据+算力+算法”，工业时代的劳动者转型为知识创造者，能量转换工具升级为智能工具，数据成为除能源、资源资本等外的新生产要素。
国际上先进的产业园区已经充分认识到园区的数字化不是园区发展的目标，而是园区发展的手段。通过数字园区的建设，可以实现科技创新与地区经济的可持续发展。
荷兰的埃因霍温高科技园区在设计之初，便将“开放式创新、产业分布、商业组织以及人居要素”考虑在内，依托于大量数据的评估模型，最终完成了整个园区的规划和设计。如今，这个园区平均每天创造4项专利，单位专利数量远超硅谷。
国内园区的数字化转型主要依托于国家级的经济技术开发区和高新区，在政府引导、多方积极参与下，数字化园区阵营规模逐渐扩大。特别是珠三角、长三角以及京津冀地区，正在不断探索适合自身的数字化园区发展方式，如广州经济技术开发区、苏州工业园以及北京中关村科技产业园的数字化和智慧化转型不断升级，对全国其他地区起到了推广和示范效应。
2)新需求：产业需求多元升级，数字经济强势崛起
在新需求下，园区的政府、运营商、企业和用户等相关利益主体对园区有了新的诉求。
首先，在强调自主创新和国内大循环的政策指引下，政府将园区视为提升科技创新能力、推动产业升级、提高经济效益、稳定人民就业、改善人民生活的重要平台。在数字经济繁荣的趋势下，政府希望依托园区带动“新产业、新业态和新商业模式”，提升园区竞争力。
其次，园区的运营方最重视的是园区运营，提高园区运营能力，营造健康的生产生活环境，从而提升园区的经营效率，保证自己的经济利益不受损失。同时，全球经济低迷的情况下，运营商也需要探索出一条能够实现园区资产保值增值的道路。
另外，入驻园区的企业在经历过全球政治、经济和社会的突发事件后，充分认识到了降本增效、提升技术实力、融入数字经济发展大潮以及吸引高精尖人才的重要性。他们的需求集中于园区的营商环境、开放创新环境和产业生态成熟度、数字化和智慧化水平以及能否为人才创设宜居宜业的环境。
最后，生活在园区的个人用户希望园区是充满活力、能够激发创新的社交场所，也是安全和健康的工作空间，还是便捷和舒适的生活空间。
3)新理念：产业红利链式传递，数字运营缔造生机
疫情之前，园区的运营方式已经开始出现转型的迹象。在经过多年的经验积累，主要负责园区规划、布局和发展的政府已经认识到，只有形成“科学规划+产业引进+园区运营”的商业化发展思维，才能够形成园区发展的内生动力，多地政府已经开始放手将园区的运营委托给专门的企业。
疫情过后，园区的运营将发生进一步的变革。传统租赁型园区的收入主要由四个部分组成：①资本性收入、即空间租售收入；②国家税收返点；③投资收入；④运营收入，例如物业收入、企业服务收入、C端消费者服务收入。疫情带来的经济低迷将提高收缴租金的压力，资本性收入将难以为继；而在央地两级财政紧张的情况下，国家税收补贴会持续降低。园区管理和招商的压力增大，运营收入将成为主要的增长方向，同时运营将是调整收入结构、带来持续增长的唯一抓手。数字化运营将帮助园区优化在“新环境”下发展的三个核心要素：人、空间和服务内容，而促进三者之间关系和满足其需要的是数字化运营类的平台和工具。
4)新模式：始于“估值”成于“价值”，金融贯穿共生模式
疫情之前，多地的园区尝试通过金融手段来形成与企业共生的模式，特别是在园区融资方式上。对于融资额较大、对基础资产权利要求宽松、综合融资成本低廉的资产证券化融资方式非常受青睐。例如2017年7月贵阳的某园区资产证券化产品规模为2.63亿元，2019年湖北某软件园的资产支持专项计划产品规模更是达到了16.3亿元。资产证券化促进了园区更好的为本地经济发展服务。
疫情以来，为了让金融更好的服务于实体经济发展，2020年4月证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这对于园区的经营者来说，是一次重大机遇。园区所持有的租金收益权、物业增值收益等均可以作为良好的资产证券化标的，通过发行信托凭证或收益凭证的方式，能够使园区经营者与广大市场投资者合作，借助金融市场上资本力量，缓解经营压力。另外，对于入驻园区的中小型企业来说，国内的很多高新科技园区正在积极的探索一种共生融资模式，借助金融手段帮助中小企业解决困难。通过园区内部产业共生网络，不仅拓展中小企业贷款担保物范围，也能够通过选择优质创新项目的方式，帮助中小企业对接投资基金。
三、“新挑战”——本体意识发展错配，需求供给代际鸿沟
园区走过了将近40年的发展历程后，各地园区数量已经接近饱和。在过去以GDP为主要考核指标的背景下，各地园区同质化严重，各地政府对发展热点概念一拥而上，导致重复建设、资源浪费以及园区优势不鲜明的情况。因此，各地园区在招商引资的过程中，围绕着政策而不是园区本身展开了盲目的竞争，结果导致园区招商困难、园区用户日益增长的多样化需求不能被满足、企业无法为当地经济发展做出实在的贡献。
1)新需求高频出现，新基础低速搭建
面对园区各类主体在“新环境”下的新需求，目前的园区管理和运营显得“心有余而力不足”，基于现有园区基础设施及信息系统难以快速构建数智能力、支撑创新业务发展，具体体现在三个方面：
首先，园区基础设施老化、彼此不联通，无法支撑当前数字经济企业和低碳可持续发展需要，园区内部企业之间彼此孤立、生态思维尚未形成且园区的创新氛围和基础设施不足，直接影响到了园区的自主创新能力，也无法满足政府对园区在改善当地经济发展水平方面所寄予的厚望；
其次，由于园区内部数据、硬件、空间相互独立，运营管理服务支离破碎，设施设备以及各类服务应用种类繁杂，各类数据杂乱无章，导致园区管理运营能力薄弱，消耗了大量人力资源，且效率低下，使得园区运营商的价值和资产增值无法得到高效体现；
最后，由于园区数据无法流动和连接，信息孤岛现象严重，无法产生价值，使得园区企业之间的协同效应无法发挥，很难满足企业要求的集聚产业链创新需求，而领头羊企业的数字化水平也无法发挥应有的带动作用。园区数字化程度不足使得政府和运营商难以为企业提供主动服务，降低了企业的积极性。
2)数字思维普遍滞后，数字技术急需重构
尽管各地都在积极推动数字园区的建设，但缺乏数字化思维导致园区的数字化元素较少，园区整体数字化成熟度较低；大部分园区数字化转型基本处在初始阶段，特别是运营段的数字管理仍然处于早期阶段。
第一是数字园区的发展战略目标不明，全国园区发展缺乏总体规划，不同城市、不同部门战略规划不同，缺乏整体蓝图，并且大多数地方政府依然将园区数字化作为目标而不是手段，单纯将园区的信息化布局作为发展战略；
第二，数据孤立现象较为普遍，数据信息量大且繁杂，未实现跨领域融合，同时数据缺乏商业化路径，融合动力不足，同时数据之外的设备、空间和应用也彼此相对独立，设施设备完全个体化、共享程度低下，相互看不到“彼此”；
第三，信息安全缺失，用户、程序、数据之间需要增加链接和互动，由此带来的网络安全风险日益提高，当前的数字园区在这一方面考虑欠缺；
第四，园区建设偏向于IT硬件导向，且各个系统尚未链接，硬件设备缺少统一集成的数字大脑，导致硬件数据成为了信息孤岛；最后，资金缺口问题以及法律法规监管不全等问题，严重的影响了入园企业对于园区数字化程度的预期。
3)产业发展需要闭环成势，数字运营意识有待融入
数字经济的繁荣将对园区的运营带来颠覆，园区运营的思维也需要变革。例如，建设园区初期的资金筹备方式就可以通过资产证券化手段，降低运营风险的同时，网罗更多的合作伙伴。
另外，园区运营商需要明确园区运营的最终目标是将园区打造为一个“安全、绿色和智慧”的生产生活空间。应该首先以政府的发展目标为导向，将企业客户的利益放在第一位，同时重视个人的生活需求；
其次，要从全生命周期的角度构建园区服务基础设施和响应机制，利用数字化的手段实现从投资选址、规划、建设、招商、服务的全程管理和控制；
最后，用生态思维辅助园区产业集聚，不仅要考虑为企业提供物业管理服务，还要成为助力企业成长的伙伴，为企业提供覆盖全生命周期的服务，了解企业的经营诉求。以园区产业生态为平台，构建金融、孵化、政策引导、销售网络等生态体系，形成园区的差异化优势，提升园区价值。
四、“新常态”——数字园区新海图，产业红利新大陆
园区行业不断探索应对“新挑战”的最佳演进路径，智慧园区升级为“数字化+智慧化”园区的集合体逐渐成为共识。在这样的背景下，数字园区新海图应运而生，成为拓展产业红利的新大陆。数字园区将围绕政府、运营商、企业以及人的需求，在人工智能、大数据、物联网、区块链、5G以及BIM(Building Information Modeling)技术的深入渗透下，成为“生态+生产+生活+生长”的有机综合体。
生态，既是与政府和运营方相关的管理运营生态，也是园区所集聚的产业生态；生产，是园区最重要的属性，数字园区将赋能园区生产以新的动力和方式；生活，对于个人用户的生活环境，数字园区也将提供更好的方案；在以上三个方面的精准高效发展下，园区自身将成为能够智慧化生长的有机生命体，实现可持续发展。
